Parler d'un « prix moyen » à Paris n'a aucun sens. La capitale n'est pas une ville, c'est vingt villages superposés, où le mètre carré peut doubler en traversant la Seine. Et — c'est là que ça devient intéressant — ce qui se loue le mieux en courte durée ne suit pas toujours le prix de la pierre.
Entre le Paris 6e (14 458 €/m²) et le Paris 19e (7 819€/m²), le prix d'achat varie presque du simple au double. De quoi changer radicalement le calcul d'un investisseur selon qu'il vise le prestige… ou le rendement.
L'ouest cher, l'est malin
Le classement du mètre carré parisien est sans surprise en haut de tableau : le centre historique et l'ouest dominent, Saint-Germain en tête. Mais c'est en bas que se cachent les meilleures affaires — l'est et le nord restent nettement plus accessibles, souvent pour un revenu locatif comparable.
Où le rendement se cache vraiment
Le paradoxe est le plus visible ici : certains arrondissements de l'est offrent un revenu Airbnb proche de ceux du centre, pour un prix d'achat bien inférieur. Le Paris 5e en est l'exemple type — 11 774€/m² à l'achat pour un revenu allant jusqu'à 72 000 €/an. À budget égal, on y achète plus grand et on rentabilise plus vite qu'au cœur du triangle d'or.
Le bon réflexe
Ne comparez jamais deux arrondissements sur le seul prix au m². Rapportez toujours le revenu Airbnb attendu au prix d'achat : c'est ce ratio, pas le prestige de l'adresse, qui détermine la rentabilité réelle de votre investissement.
Pourquoi certains arrondissements affichent « — »
Vous remarquerez que tous les arrondissements n'ont pas de chiffre de revenu. Ce n'est pas un oubli : quand trop peu de logements y sont réellement observés, nous préférons afficher un tiret plutôt qu'une estimation fragile. Un « — » vaut mieux qu'un chiffre inventé.C'est la contrepartie d'une donnée honnête — et ce qui la distingue des estimations gonflées qu'on voit ailleurs.
Le facteur qu'on oublie : la réglementation
À Paris plus qu'ailleurs, le rendement théorique se heurte au réel : plafond de nuitées pour les résidences principales, autorisation de changement d'usage, compensation dans certains arrondissements. Ces règles pèsent lourd sur ce qu'un bien peut légalement générer — nous les détaillons dans notre guide de la loi Le Meur. Un rendement calculé sans elles est un rendement de papier.
Pour un chiffre fiable sur votre adresse précise — étage, surface, état, règles locales —, une moyenne d'arrondissement ne suffit pas. Seule une estimation personnalisée donne le vrai potentiel de votre bien.
Sources : prix de vente notariés (DVF/DV3F, Cerema), registre officiel des entreprises (SIRENE/INSEE) et revenus de location courte durée réellement constatés. Montants bruts, avant charges et fiscalité.Les chiffres sont des ordres de grandeur agrégés ; le résultat d'un bien précis dépend de son emplacement exact, de sa surface et de la qualité de gestion.
